Erzwungene Wohnungsübergabe per einstweiliger Verfügung?

Der Fall

Ein Bauträger weigerte sich, eine bezugsfertige Eigentumswohnung den Käufern zu übergeben, weil diese wegen Baumängeln Teilbeträge von der letzten Kaufpreisrate einbehalten hatten. In dem vom Kammergericht entschiedenen Fall (Urteil v. 4.10.2017 AZ 21 U. 79/17) hatten die Parteien einen Kaufpreis in Höhe von 649.087 Euro für eine zu errichtende Eigentumswohnung vereinbart.

Die Käufer der Wohnung hatten nach Baufortschritt vereinbarungsgemäß entlohnt: 58 % des Kaufpreises wurden nach Rohbaufertigstellung bezahlt. Weitere 38,5 % sollten nach Herstellung der Bezugsfertigkeit (Zug-um-Zug) gegen Besitzübergabe gezahlt werden.

Die Wohnung wurde jedoch mehr als ein Jahr verspätet fertig und die Wohnungsabnahme erfolgte unter Vorbehalt zahlreicher Mängel. Die Käufer kürzten die Schlussrate deswegen um

1. die Fertigstellungssicherheit (5%),
2. die Kosten der Beseitigung von Mängeln an der Wohnung (65.172,14 Euro, was dem doppelten Betrag der voraussichtlichen Beseitigungskosten entsprach) sowie
3. die Miete einer Ersatzwohnung für den Zeitraum Mai 2016 bis April 2017.

Der Bauträger weigerte sich daraufhin die Haus-, Wohnungs- und Kellerschlüssel zu übergeben. Die Käufer benötigten die Wohnung, die sie selbst bewohnen wollten, als Mittelpunkt ihrer Lebensführung.

Das Urteil

Das Kammergericht stellte fest, dass es für die Käufer einer Wohnung eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer Lebensplanung darstelle, wenn eine bezugsfertige Wohnung nicht übergeben werde. Unter dem Aspekt eines effektiven Rechtschutzes bejahte es daher den Grund für eine einstweiligen Verfügung, jedenfalls dann, wenn der Bauträger erkennbar die Übergabe der Wohnung unberechtigt verweigert.

Das Kammergericht bejahte den Verfügungsgrund auch dann, wenn der Käufer vom Kaufpreis Abzüge vorgenommen hat. Voraussetzung ist dabei die Berechtigung der Abzüge. In vorliegenden Fall war unstreitig, dass die Wohnung rund ein Jahr verspätet fertiggestellt und die Käufer eine Ersatzwohnung hatten anmieten müssen. Die Käufer durften daher die Mietkosten und auch Bereitstellungszinsen in Abzug bringen (siehe dazu auch ein wegweisendes Urteil des Amtsgerichts Köpenick, Berlin).

Zudem war hier die Abnahme der Wohnung erfolgt und die erste Instanz hatte den Käufern einen Einbehalt zugebilligt. Voraussetzung sei nur, so stellte das Kammergericht klar, dass sich die Berechtigung dieser Abzüge im einstweiligen Rechtsschutz zuverlässig klären lässt, wobei auch geringfügig überhöhte Abzüge unschädlich seien.

Immobilienrechtliche Einschätzung

Grundsätzlich muss ein Rechtschutzanliegen vorrangig im sog. Hauptsacheverfahren geklärt werden.     Das gilt auch für Käufer für zu errichtenden Wohnraum. Durch ein gerichtliches Eilverfahren (zur Erwirkung einer einstweiligen Verfügung) darf nicht die Hauptsache „vorweggenommen“ werden. Nur wenn ein unwiederbringlicher Rechtsverlust droht oder existentielle Rechte tangiert werden, gilt dieses Gebot nicht absolut.

Bis zu dieser Entscheidung des Kammergerichts konnten Bauträger einfach die Übergabe einer Wohnung verweigern und den Ausgang des Hauptsacheverfahrens, also des normalen (manchmal viele Jahre andauernde) Gerichtsverfahrens, abwarten. Dadurch brachte er Käufer, die auf die Fertigstellung und die Übergabe der Wohnung regelmäßig angewiesen waren, in eine Zwangslage, denn diese Zeit haben die wenigsten. Wer baut, hat normalerweise sein Mietverhältnis gekündigt oder seine bisherige Wohnung verkauft. Auch laufen in der Regel die Bereitstellungszinsen für einen Kredit.

Diese Zwangslage veranlasste Immobilienkäufer meist zur Zahlung des Restkaufpreises, auch wenn wegen Baumängeln und Schadensersatzansprüchen dem Bauträger dieser Zahlungsanspruch gar nicht zustand. Wenn man aber das Dach über dem Kopf zu verlieren droht und der Leidensdruck entsprechend hoch ist, zahlt man lieber.

Mit dieser Praxis hat das Kammergericht zwar nicht „aufgeräumt“, aber immerhin dem bauenden Käufer eine Möglichkeit eröffnet, schnell(er) an seine Wohnung heranzukommen – jedenfalls dann, wenn eine Abnahme erfolgt ist und sich der Käufer hinsichtlich der Bezugsfertigkeitsrate (hier 38,5 %) nicht auf Mängel beruft, die der Bauträger bestreitet.

Es muss also sehr sorgfältig vorbereitet werden, wie man sich als Erwerber einer Wohnung taktisch verhält, um einerseits zügig die Wohnung nutzen zu können und andererseits die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen sichert.