Urteil: Schadensersatzpflicht unter Nachbarn

Der Fall

Eine Dachdeckerfirma führte im Auftrag eines Grundstückseigentümers Schweißarbeiten auf dem Flachdach seines Hauses aus. Unter den aufgeschweißten Bahnen blieben jedoch Glutnester zurück. Durch die erst am Abend am Dach entdeckten Flammen brannte das komplette Haus nieder. Dabei und auch durch die Löscharbeiten wurde das unmittelbar angebaute Haus des Nachbarn schwer beschädigt.

Der Grundstückseigentümer hatte die Dachdeckerfirma sorgfältig ausgesucht und keinen Einfluss auf die Art und Weise der Durchführung der Arbeiten gehabt. Man könnte also annehmen, er sei von allen Haftungsansprüchen befreit.

Die Dachdeckerfirma war jedoch nicht entsprechend versichert und über ihr Vermögen wurde ein Insolvenzverfahren eröffnet. Zahlungen seitens der Dachdeckerfirma an den beschädigten Auftraggeber und den ebenfalls beschädigten Nachbarn waren daher nicht zu erlangen.

Das Urteil des BGH

Der beschädigte Nachbar klagte daraufhin gegen den auftraggebenden Grundstückseigentümer auf Zahlung von Schadensersatz. Erste Instanzen wiesen die Klage jedoch wegen fehlendem Verschulden ab. Einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verneinten sie.

Das sah der BGH anders. Die Richter hoben die erstinstanzlichen Urteile auf und verurteilten den Grundstückseigentümer, von dessen Grundstück der Brand ausging, zur Zahlung von Schadensersatz (BGH V ZR 311/16, Urteil vom 9. Februar 2018).

Der BGH begründete dies damit, dass die am Grundstück aufgetretene Störung (der Brand) dem Verantwortungs- und Einflussbereich des Eigentümers zuzurechnen sei. Dabei spielte es aus Sicht der Richter keine Rolle, dass der Grundstückseigentümer die Dachdeckerfirma sorgfältig ausgesucht und auf die Ausführung der Arbeiten keinen Einfluss gehabt habe. Entscheidend sei vielmehr, dass der Eigentümer mit der Beauftragung der Dachdeckerfirma an sich eine Gefahrenquelle geschaffen habe.

Immobilienrechtliche Einschätzung

Die Entscheidung des BGH ist insoweit richtig, als dass nur der die Reparatur beauftragende Grundstückseigentümer sicherstellen kann, dass ein angemessener Versicherungsschutz der Handwerksfirma vorhanden ist.

Für Immobilienbesitzer bzw. Hausverwaltungen bedeutet dies aber auch, dass sie bei gefahrträchtigen Arbeiten als Auftraggeber unbedingt sicherstellen sollten, dass der Auftragnehmer ausreichend haftpflichtversichert ist. Wie der aktuelle Fall zeigt, ist andernfalls das Risiko, letztlich selber in Anspruch genommen zu werden, viel zu groß.