Was passiert, wenn ein Eigentümer ohne Beschluss der GdWE baut?

Der Fall

Die GdWE bestand aus zwei Parteien, denen jeweils eine Doppelhaushälfte gehörte. Die Beklagten begannen auf ihrer Grundstückseite mit dem Bau eines Swimmingpools, ohne dafür von der GdWE einen gestattenden Beschluss einzuholen.

Hiergegen wendete sich die Klägerin – die andere Partei der GdWE – zunächst im Wege der einstweiligen Verfügung und anschließend im Klagewege.

Die Urteile

AG und LG Bremen

Das Amtsgericht (AG) und Landgericht (LG) Bremen sprachen der Klägerin jeweils einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Nach Ansicht der Gerichte war ein gestattender Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG notwendig. Das Beschlusserfordernis war weder entfallen noch stellte der Bau eines Swimmingpools eine Reparatur oder Instandsetzung dar, für die kein Beschluss nötig wäre.

Unerheblich sei auch, so die Richter, ob die Beklagten einen Anspruch auf Vornahme der baulichen Maßnahme hätten. Nach dem Wohnungseigentumsgesetze bedürfe jede bauliche Veränderung eines Beschlusses, um alle Wohnungseigentümer über bauliche Veränderungen zu informieren (Rechtssicherheit) und um gegenüber Sondernachfolgern (etwa Erben oder Käufern) Bindungswirkung zu entfalten.

Diesen Willen des  Gesetzgebers könne der Bauwillige nicht unterlaufen, indem er dem Unterlassungsanspruch der GdWE einen Anspruch aus § 242 BGB (Treu und Glauben) entgegenhalte. Sonst blieben der Beschlusszwang und das Vorbefassungsgebot zwecklos.

BGH

Gegen diese Urteile wendeten sich die Beklagten mit der Revision zum BGH. Dieser stellte klar, dass nach § 20 Abs. 1 WEG Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stets eines Beschlusses bedürfen. Bauliche Veränderungen, die ohne Beschluss vorgenommen werden, stellen eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung dar und sind daher zu unterlassen.

Das Rückbaubegehren der GdWE widersprach auch nicht Treu und Glauben (§ 242 BGB).

• Zwar könnten Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 3 WEG von der GdWE die Genehmigung baulicher Veränderungen verlangen und hierauf sogar einen Anspruch haben.
• Es sei jedoch rechtswidrig, die bauliche Maßnahme ohne gestattenden Beschluss durchzuführen.

Mit den Vorinstanzen verwies der BGH auf die Argumente der Rechtssicherheit und der Bindungswirkung:

• Begehre der bauwillige Eigentümer einen gestattenden Beschluss, den die GdWE nicht gewährt, sei es daher Aufgabe des Eigentümers, diesen Beschluss ggf. im Wege der Beschlussersetzungsklage (§44 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu erreichen.
• Baue er ohne Beschluss, könne er dem Unterlassungsanspruch der GdWE nicht seinen Gestattungsanspruch entgegenhalten.
• So würden die übrigen Wohnungseigentümer auch nicht in die Rolle gedrängt, gegen den rechtswidrigen Zustand Klage erheben zu müssen.

Wohnungseigentumsrechtliche Einschätzung

Die Entscheidung des BGH klärte in dieser Entscheidung drei Fragen:

1. Gilt altes oder neues Wohnungseigentumsrecht (ein Dauerbrenner)?
2. Wie kann das Beschlusserfordernis nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abbedungen werden?
3. Kann der Eigentümer, der ohne gestattenden Beschluss baut, den Einwand von Treu und Glauben erheben, wenn die GdWE den Rückbau verlangt?

Während die ersten zwei Fragen schnell geklärt und für die Rechtsprechung nicht sonderlich interessant waren, hat die dritte Frage weitreichenden Konsequenzen für Wohnungseigentümer:

Der BGH stellte klar, dass der Eigentümer ohne gestattenden Beschluss nicht einfach losbauen kann, selbst wenn er einen Anspruch auf Gestattung des Beschlusses hätte. Der richtige Weg wäre, den gestattenden Beschluss abzuwarten oder diesen im Wege der Beschlussersetzungsklage zu erwirken.

Dem Vorgehen der Beklagten, die Kläger vor vollendete Tatsachen zu stellen und dann den Einwand nach Treu und Glauben zu erheben, hat der BGH jedenfalls eine Absage erteilt.

Durch die Entscheidung des BGH werden auch die anderen Wohnungseigentümer geschützt, da sie durch den Beschlusszwang über sämtliche bauliche Veränderungen informiert sind und gleichzeitig durch einen gestattenden Beschluss Rechtssicherheit für alle Beteiligten (auch den bauwilligen Eigentümer) geschaffen wird.

Das Vorgehen der Beklagten kam diese hier teuer zu stehen: Sie mussten nicht nur die Kosten des Rückbaus, sondern auch des Verfahrens tragen. Bauwillige Eigentümer sind daher gut beraten, sich rechtzeitig juristisch unterstützen zu lassen, ehe ihr Bauvorhaben doppelt und dreifach so teuer wird, wie geplant – und im Zweifelsfall auch noch zurückgebaut werden muss.